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【不動産売買⑤】瑕疵担保責任における「瑕疵」の存否の判断基準

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瑕疵担保責任における「瑕疵」の存否に関する判断基準を教えて下さい。

くり子ちゃん

瑕疵の存否を判断する際に基準となる事項は以下のとおりです。

これらの事項を総合考慮し、その物が保有すべき品質、性能を具備しているか否かが判断されます(東京高判平成14年6月26日、東京高判昭和53年9月21日)。

売買契約の趣旨・目的

例えば、居住用建物の売買においては、建物に、住居が通常有すべき機能が備わっていなければならず、とりわけ、安全な居住を可能にするものであることは重要です。

それゆえ、安全な居住のために通常有すべき機能を欠けば、瑕疵が認められます(東京地判平成13年3月29日)。

売買代金

売買代金が高額であれば、高い品質が求められ、売買代金が高額でなければ、高い品質が求められないなど、売買代金の多寡は、瑕疵の判断においても考慮されます(神戸地判平成11年7月30日、千葉地判昭和62年7月17日)。

目的物の特性

例えば、中古建物については、売買契約当時、経年変化等により一定程度の損傷等が存在することは、当然にその前提とされ、一定程度の損傷等を考慮して値段が決められるため、中古建物として、当事者が念頭においていた通常有すべき品質・性能を基準として、これを超える損傷等がある場合に瑕疵とされます(東京高判平成14年6月26日)

売主の指示・保証、当事者の合意

売主が一定の性能の指示・保証をし、あるいは一定の品質の合意があれば、それらの内容も、瑕疵の存否の判断基準となります(東京地判平成20年9月19日、神戸地判平成11年7月30日、大阪地判昭和61年12月12日)。

社会通念、一般常識