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【不動産売買⑦】特別法による瑕疵担保責任免除特約の制限

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特別法により瑕疵担保責任の効力が否定される場合があると聞きました。具体的に教えて下さい。

くり子ちゃん

1 宅建業法消費者契約法住宅瑕疵担保履行法の3つの特別法により、瑕疵担保責任免除特約の効力は否定されています。

2 宅建業法

宅建業者が売主となり、宅建業者ではない者が買主となる宅地または建物の売買契約では、瑕疵担保責任を引渡日から2年未満とする特約をしてはならないとされています(宅建業法40条1項)。

この規定に反する特約は無効です(同条2項)。

もっとも、瑕疵担保責任限定特約があっても、債務不履行責任は免責されません(東京地判平成20年11月19日)。

なお、宅建業者間の売買には、責任期間を制限する規定の適用はないので、売主が瑕疵担保責任を負わないこととする特約や責任期間を2年未満とする特約も有効です(同法78条2項)。

3 消費者契約法

消費者と事業者との間の消費者契約では、消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除する特約(損害賠償全部免除特約)は、原則として、無効とされています(消費者契約法8条1項5号)。

また、民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、または消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」についても無効となります(同法10条)。

4 住宅品質確保法

新築住宅の売主には、構造耐力上主要部分と雨水浸入防止部分について、住宅品質確保法によって、10年間の瑕疵担保責任が強制されています。

この定めと異なる特約は無効です(住宅品質確保法95条2項、94条2項)。