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【不動産賃貸④】賃借人の保証人になったのですが・・・

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10年程前に、知人がアパートを借りる際、連帯保証人となりました。先日、知人が借りたアパートの賃貸人から、賃借人が家賃を滞納しているから、連帯保証人である私が代わりに家賃を支払うよう請求されました。私は、賃貸人から、賃貸借契約の更新等について何も連絡を受けていなかったのですが、それでも連帯保証人として責任を負うのでしょうか。

くり子ちゃん

判例は、原則として、契約が更新された後についても保証人の責任を認めています

最高裁平成9年11月13日判決は、「賃料の定めのある建物の賃貸借において、賃借人のために保証人が賃貸人との間で保証契約を締結した場合には、反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情がない限り、保証人が更新後の賃貸借から生ずる賃貸人の債務についても保証の責めを負う趣旨で合意がされたものと解するのが相当であり、保証人は、賃貸人において保証債務の履行を請求することが信義則に反すると認められる場合を除き、更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」としています。
最高裁は、上記の原則に対する例外として、「特段の事情」がある場合には保証債務を免れることができるとしています。

では、「特段の事情」とはどのような事情をいうのでしょうか。

この点、例外的に保証人の責任を免除した東京地裁平成10年12月28日判決を紹介します。

同裁判例は、賃貸借契約に2ヶ月の賃料の支払いを怠った場合に無催告解除ができるという特約があり、更新までにそれを上回る高額の延滞賃料が発生したにも関わらず、漫然と契約を解除しないで法定更新をして、そのことにより延滞額が更に高額になった場合について、このような場合についてまで連帯保証人に責任を負わせることはできないと判断しました。

最終的にはケースバイケースの判断が求められますが、是非、参考にしてください。