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【不動産賃貸⑥】賃貸借契約が解除された場合、転貸借契約はどうなるの?

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建物所有者から建物を賃借している人から転借して居住しているのですが、所有者から賃借人が賃料不払いのため賃貸借契約を解除したので明け渡してほしいと突然言われました。私はどうしたらよいでしょうか。

くり子ちゃん

まず、賃借人が賃貸人の同意を得ないで第三者に転貸借すれば、そのこと自体が契約解除の理由になりますので、ご質問のケースは、賃借人が賃貸人の同意を得て開始された転貸借であることを前提として回答します。

結論から申し上げると、残念ながら、賃貸人から明渡しの要求があった時点で立ち退かなければなりません

転貸借は、賃貸借契約の存在を前提にしてその権利の範囲内で設定されるものです。

したがって、その存立の基礎である賃貸借契約が解除によって消滅した場合には、転借人は賃貸人に転貸借権をもって対抗することができません(これを「親亀がこければ、子亀もこける」などと表現したりします。)

ですから、賃貸人から明渡しを求められれば、原則として、それに応じなければならないことになります。

なお、この場合の転貸借終了の時期は、賃貸人から転貸人に目的物の返還の請求があった時点とするのが判例の考え方です(最高裁平成9年2月25日判決)。

ところで、転貸借契約を解除するには、転借人にあらかじめ通知して未払家賃の代払いの機会を与える必要があるか否かが問題となりますが、判例は必要ないとしています(最高裁平成6年7月18日判決)。

もっとも、この判例でも「特段の事情」がある場合、例えば、いわゆる馴れ合い解除(賃貸人と賃借人が通謀のうえ解除の形式をとること)のように信義則に反するような場合にまで通知なしの解除が有効としているものではありません。