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【不動産賃貸㉔】通常損耗分について賃借人の負担とする特約は有効?

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私は、マンションの賃借人です。マンションの賃貸借契約の終了にあたり、通常損耗分の修繕費を敷金から控除されてしまいました。契約書に添付された表には目的物の通常の使用に伴う損耗分の修繕等も賃借人の負担となるように記載されていますが、このような定めは有効ですか。

くり子ちゃん

通常損耗とは、賃借人の通常の使用により生ずる損耗をいいます。

通常損耗についての補修費用は賃貸人ではなく賃借人が負担すると特約されていた場合、このような特約は有効なのでしょうか。

この点、最高裁は、賃借人が負担すべき補修費用の範囲について、「建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約・・・が明確に合意されていることが必要」であると判断しました(最高裁平成17年12月16日判決)。

このように、最高裁は、特約の有効性については認めても、合意の成立要件を非常に厳格に解しています。