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【マンショントラブル④】専有部分に関する権利とその制約

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専有部分に関する権利と制約について教えてください。

くり子ちゃん

専有部分とは、構造上、利用上独立しており、規約共用部分に当たらない建物の部分をいいます。

区分所有者は、専有部分を、自由に使用・収益・処分することができるのが原則です。

もっとも、区分所有者間の調整に必要な範囲で、専有部分は様々な制限を受けます。

専有部分の使用制限として、以下の3つがあります。

① 使用や立入りを認めなければならない義務

例えば、漏水事故があって、その事故の原因調査や修理のために専有部分への立入りが不可欠である場合には、調査や修理に必要な範囲での立入りを求められた場合には、これを拒むことはできません。

なお、専有部分に立ち入られた区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならないとされています(6条2項後段)。例えば、床板や壁紙を剥がして調査、修理を行い、損害が生じた場合には賠償しなければなりません。

② 工事の申請義務

通常、規約では、専有部分における修繕、模様替え等の工事を行うに際しては、あらかじめ理事長に申請し、書面による承諾を受けなければならないと定められています(標準管理規約17条1項)。

このような申請義務も、専有部分の使用制限です。

③ 用途・用法の制限に従う義務

区分所有者は、専有部分の性質に反し、あるいは、建物の構造に問題が生じるおそれのある使用(不当使用行為)は、共同の利益に反する行為となるため、禁止されています。

騒音、悪臭、振動、煤煙(いわゆるニューサンス)などによって近隣住民の生活を妨害する行為、危険物を持ち込む行為、躯体に影響を及ぼす可能性のある重量物の運び込みなどが禁止される不当使用行為です。

不当使用行為とされた例については、【マンショントラブル⑤】をご参照ください。