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【マンショントラブル⑦】専用使用権

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専用使用権について教えてください。

くり子ちゃん

1 専用使用権の意義

専用使用権とは、共用部分や敷地の一部について、専ら特定の区分所有者や第三者に使用を認める場合の区分所有者や第三者の権利をいいます。

専用使用権は、当事者間の合意(通常、規約による。)により設定される債権的な権利です。

規約で設定された専用使用権は、これを廃止する場合も規約によりますが、専用使用権の廃止によって特別の影響を受ける区分所有者がいる場合には、その区分所有者の承諾がなければ専用使用権を廃止することはできません(31条後段)。

この点、専用使用料の有償化、使用料の増額は、特別の影響に該当せず、専用使用権を有する者の承諾は必要ありません。

2 専用使用権の譲渡

① 分譲当時対価を支払ってAが駐車場の専用使用権を有していた場合に、専有部分がAからB、BからCへと移転した事案において、Cは専有部分とともに駐車場の専用使用権を取得したことを、管理組合に対し対抗できる(東京地裁平成10年1月30日判決)

② 競売により専有部分を取得した者の駐車場専用使用権が認められた(東京地裁平成13年11月21日判決)
というように、専用使用権の譲渡性を肯定する裁判例がある一方で、

③ 駐車場の使用権に関して、管理組合の承諾なくして譲渡することはできない(東京地裁平成21年2月26日判決)

④ 1階専有部分の区分所有者が法定共用部分である外壁面に専用使用権に基づき看板を設置していた事案において、1階専有部分が競売により売却され、第三者に区分所有権が移転した場合には、外壁面の専用使用権は消滅する(東京地裁平成17年10月17日判決)

というように、専用使用権の譲渡性を否定する裁判例もあります。