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【建築紛争⑤】建替費用相当額の損害賠償請求の可否

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注文した建物に、建て替えるほかない重大な瑕疵がある場合、建替費用相当額の損害賠償請求は認められますか。 

くり子ちゃん

ご質問いただいた点については、最判平成14年9月24日が参考になりますので、ご紹介いたします。

最高裁は、以下のとおり判示しました。

本件建物は、「すなわち、基礎自体がぜい弱であり、基礎と土台等の接合の仕方も稚拙かつ粗雑極まりない上、不良な材料が多数使用されていることも相まって、建物全体の強度や安全性に著しく欠け、地震や台風などの振動を契機として倒壊しかねない危険性を有するものとなっている。このため、本件建物については、個々の継ぎはぎ的な補修によっては根本的な欠陥を除去することはできず、これを除去するためには、土台を取り除いて基礎を解体し、木構造についても全体をやり直す必要があるのであって、技術的、経済的にみても、本件建物を建て替えるほかはない。
請負契約の目的物が建物その他土地の工作物である場合に、目的物の瑕疵により契約の目的を達成することができないからといって契約の解除を認めるときは、何らかの利用価値があっても請負人は土地からその工作物を除去しなければならず、請負人にとって過酷で、かつ、社会経済的な損失も大きいことから、民法635条は、そのただし書きにおいて、建物その他土地の工作物を目的とする請負契約については目的物の瑕疵によって契約を解除することはできないとした。
しかし、請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償をすることを認めても、同条ただし書きの規定の趣旨に反するものとはいえない。
したがって、建築請負の仕事の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額を損害としてその賠償を請求することができるというべきである。」