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【不動産売買⑬】新築住宅と瑕疵のない建物の引渡義務・瑕疵修補義務

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新築住宅の場合、売買契約における売主は、瑕疵のない建物を給付すべき債務を負っていますか。また、新築住宅の売主は、瑕疵修補義務を負っていますか。

くり子ちゃん

1 新築住宅の売買では、通常、売主は、特約または信義則により、瑕疵のない物の引渡義務を負担していると解されています(東京高判平成6年2月24日、東京地判平成19年4月20日、東京地判平成2年2月27日)。

2 民法は、瑕疵担保責任の内容を、損害賠償請求と解除権の付与と規定しています(民法570条、566条)。

つまり、民法上、買主は、隠れた瑕疵があっても、原則として、売主に対して瑕疵修補請求をすることができないことになります。

しかし、新築住宅の場合、売主の瑕疵修補義務を認めないという結論は、社会通念に反すると思われます。

そこで、このような民法の原則を修正する特別法として、住宅品質確保法が、建物の基本構造部分に関して、新築住宅の売主に対して瑕疵修補義務の負担を義務付けています(同法95条3項)。

また、アフターサービスによる瑕疵修補の合意も、瑕疵修補義務の原則を修正するものです。

多くの売主は、新築住宅の売買において、社団法人不動産協会、社団法人日本住宅建築産業協会などにより定められたアフタ-サービス規準を利用し、売買契約の特約事項として、売主の義務と定めています。

さらに、消費者契約法は、「消費者契約の目的物に隠れた瑕疵があるときに、瑕疵により消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任の全部を免除する条項」を無効としています(同法8条1項5号)。

3 なお、売買と異なり、請負に関する民法634条1項には明文で瑕疵修補請求権が規定されています。