ホーム > 不動産用語解説

不動産用語解説

Pocket

あ行

【明渡猶予制度】(あけわたしゆうよせいど)

抵当権者に対抗できない賃貸借により建物を使用・収益する者が所定の要件を満たす場合に、競売手続における代金納付時から6か月間明渡しを猶予する制度です(民法395条)。
平成15年改正により、短期賃貸借保護制度が廃止され、抵当権設定登記に後れる賃貸借はその期間の長短にかかわらず競売での買受人に対抗できないこととされた一方で、突然に退去を求められる賃借人の不利益に配慮し、新たな借家人保護制度として創設されたものです。

【一括競売】(いっかつけいばい)

土地の抵当権者が土地に設定された抵当権を実行する際に、その土地上に存在する建物(抵当権設定後に築造された場合に限る。)について抵当権が設定されていなくとも、土地と建物を一括して競売を申し立てることを認めた制度です。
従来、一括競売は抵当権設定者が築造した建物に限って認められていましたが、平成15年改正により、抵当権設定後に築造された建物であれば、第三者が築造したものであっても、抵当権者は一括競売を申し立てることができるとされました。

【一括売却】(いっかつばいきゃく)

執行裁判所が、相互の利用上不動産を他の不動産と一括して同一の買受人に買い受けさせるのが相当であると認めるときに、これらの不動産を一括して売却することをいいます(民事執行法61条本文)。

【位置指定道路】(いちしていどうろ)

幅員および構造等に関する基準に適合して、特定行政庁から道路位置の指定を受けた私道です。
位置指定を受けると、私有地でありながら所有者が自由にできず、位置指定範囲内に建物を建てたり、私道の変更・廃止が制限されます。

【囲繞地通行権】(いにょうちつうこうけん)

道路に直接接面していない土地(これを袋地といいます)の所有者が、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる土地(これを囲繞地といいます)を通行できる権利をいいます。
これは民法で認められている権利であり、囲繞地の所有者は通行を拒むことができません。通行権者は、通行料を支払う義務があります。

【入会権】(いりあいけん)

村落等、一定の地域に居住する住民の集団が山林原野・漁場・用水等を総有的に支配する権利をいいます。
村落住民各自が共有におけるような持分権を有するものではなく、村落において形成されてきた慣習等の規律に服する団体的色彩の濃い共同所有であると解されています(最判平成6年5月31日)。
また、入会権の主体は、各個人ではなく、村落共同体を構成する世帯またはその代表者である世帯主であると解されています。

【売渡承諾書】(うりわたししょうだくしょ)

買主側の買付証明書に対し、売主側から物件を売り渡す意向があることを示す書面です。
契約書のような法的効力はなく、売主の姿勢を示すものにすぎません。
価格が記載されていても、その後の交渉過程で変更が可能で、売渡しの意思自体も撤回できます。

か行

【買付証明書】(かいつけしょうめいしょ)

物件を買い受ける意向があることを売主に示す書面です。
契約書のような法的効力はなく、買主の姿勢を示すものにすぎません。
価格が記載されていても、その後の交渉過程で変更が可能で、買受けの意思自体も撤回できます。

【回復登記】(かいふくとうき)

誤って抹消してしまった登記を、もう一度もとに戻すための登記です(抹消回復登記)。
また、火災などで消滅してしまった登記簿を新たにつくり直す場合も回復登記にあたります(滅失回復登記)

【貸家建付地】(かしやたてつけち)

税務上、自己所有地上に建っている自分の建物を第三者に貸している場合の土地、つまり、貸家が建っている土地のことをいいます。

【仮登記】(かりとうき)

いずれ行う本登記のために、あらかじめ登記上の順位を確保しておくための登記です。
不動産を取得しても、すでにその不動産に所有権移転仮登記がある場合は、仮登記が本登記されると対抗できず、所有権を失います。そのため、移転仮登記がある不動産を取得するのは大変危険です。
仮登記は、例えば、農地の売買のように、一定の条件を満たしてはじめて有効になる契約等で利用されます。農地の売買は、農地法によって、農業委員会(もしくは都道府県知事)の許可を受けないと、所有権移転ができません。
そのため、許可を受けたときに売買契約の効力が生ずるという条件付の契約を締結して、停止条件付所有権移転仮登記をします。

【共同抵当】(きょうどうていとう)

同一債権の担保として、数個の不動産の上に抵当権が設定される場合をいいます。
この方法によれば、担保物権の不可分性により、各不動産が、不担保債権全額を担保することになるので、抵当権の担保としての機能は一層確実になります。

【共有】(きょうゆう)

1つの物に対して複数の所有者がいる状態をいいます。

【共用部分】(きょうようぶぶん)

区分建物のうち、専有部分以外の建物のすべての部分で、廊下・階段・エレベーター等、区分所有者全員が共同で利用する部分です。

【区分所有権】(くぶんしょゆうけん)

マンションのように、ひとつの建物の中に独立し区分された部分(専有部分といいます)の所有権をいいます。
区分所有権を有する者を区分所有者といいます。

【現況調査】(げんきょうちょうさ)

執行官が、競売手続において、目的不動産の形状、占有関係その他の現況について調査することです。

【権利証】(けんりしょう)

登記完了後、新たに登記名義人になった者に、登記名義人であることを証明する資料として、法務局が交付するものです。
平成17年3月施行の不動産登記法で権利証は廃止され、それに代わり、登記識別情報が導入されました。
ただし、それ以前に発行されている権利証は、新法施行後も有効です。

【公示価格】(こうじかかく)

一般に、国土交通省が行う地価公示価格と都道府県が行う地価調査価格を一括して(広義の)公示価格といいます。
地価公示の価格時点は毎年1月1日で、発表時期は毎年3月下旬とされています。
地価調査の価格時点は、毎年7月1日で、発表時期は、毎年9月下旬とされています。
公示価格は、国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」のホームページで見ることができます。

【公図】(こうず)

法務局(登記所)に保管されている旧土地台帳附属地図です。
公の図面という名称からすると、公図は間違いないものという印象を持ってしまう方も多いですが、公図の正確性は低いことに注意が必要です。

【更正登記】(こうせいとうき)

登記事項に錯誤または遺漏があった場合に、それを訂正する登記です。
要するに、登記事項に間違いがあった場合にそれを訂正する登記のことをいいます。
登記記載事項の間違いには、次の3つの原因があります。
①登記を申請するときに間違えた
②申請は正しかったが、登記官が登記するときに間違えた
③登記記載事項がもともと間違えていた

【合筆】(ごうひつ・がっぴつ)

数筆の土地を1筆にまとめることです。
合筆したときは、それらの土地のうち一番若い地番を残します。
例えば、40番と43番の土地を合筆したときは、その土地の地番は40番となります。
合筆されて地番が残らなかった土地(上の例の43番の土地)の登記簿は、閉鎖されます。

【公簿売買】(こうぼばいばい)

登記面積にもとづき売買代金を決め、実測はしない売買契約をいいます。
公簿売買に対して、実測面積により代金を決める契約を実測売買といいます。
公簿売買後に実測してみたら、登記面積との相違が無視できないほどに大きいといった場合には問題となりかねません。
そこで、公簿売買を行う際には、契約書に「土地代金は登記面積にもとづくものであるが、後日の実測の結果、実測面積が登記面積と相違することが判明しても、相互に異議を申し出ず、代金の増減請求をしないものとする。」と記載しておきます。

【固定資産税】(こていしさんぜい)

毎年1月1日現在に不動産を所有している者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)が納税義務者となり、固定資産の所在する市町村に納める税金です。
納税方法は、市町村から納税通知書が送られてきて、年4回に分けて納税します。

【固定資産税評価額】(こていしさんぜいひょうかがく)

固定資産課税台帳に記載された土地・建物の評価額で、市町村が固定資産税を課税するための基礎とする価格です。
宅地については、公示価格の70%を目安として設定されています。
固定資産税評価額は、国が定めた固定資産評価基準に基づいて市町村が決定します。評価額は3年ごとに見直し、これを評価替えといいます。

さ行

【サブリース契約】(さぶりーすけいやく)

ディベロッパー等が、建物所有者に一定期間の賃料を保証して建物を一括して借り上げ、個々の借主に転貸して利益をあげる仕組みの契約です。

【借地権】(しゃくちけん)

他人の土地を、建物を建てる目的で借りることにより生ずる権利をいいます。
単に資材置場として借りるような場合には、借地権とはいいません。

【借地権割合】(しゃくちけんわりあい)

更地価格に対する借地権価格の割合をいいます。
借地権のついている土地(底地)の価格は、更地価格から借地権価格を控除したものになるため、かなり低くなります。

【借家権】(しゃくやけん)

建物を借りることにより発生する権利です。
賃貸人が変わっても、賃借人は今までどおり建物を借り続けることができ、また、賃貸人から解約の申し入れがあっても、正当事由がない限り解約は認められないなどの利益を、借家人は受けることができます。

【14条地図】(じゅうよんじょうちず)

不動産登記法14条に基づき作成された地図です。
14条地図は、全国的な基準による一筆地測量を行って作成されるので、その精度は高く、登記された土地の位置関係や形状において示す「現場指示能力」を有しています。すなわち、土砂崩れなどによって境界紛争が生じても、その土地の位置関係と形状を現地ではっきり復元できる能力があるということです。これを「現場復元能力」といいます。

【取得時効】(しゅとくじこう)

一定期間他人の物を占有すると、占有者がその所有権を取得できる制度です。
具体的には、①20年間、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その所有者を取得し、②占有開始の時に善意無過失である(自分の物であると信じており、落ち度もない)場合には、10年間、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得します(民法162条)。

【専有部分】(せんゆうぶぶん)

区分建物のうち独立した所有権の対象となる部分をいいます。
マンションの住戸がこれにあたります。
専有部分に対するものが共用部分です。

【専用部分】(せんようぶぶん)

共用部分の一部でありながら、特定の者だけが使える部分のことをいいます。
住戸の外にあるバルコニーや、敷地内の駐車スペース、1階の住戸に続く専用庭などがこれにあたります。

【底地】(そこち)

土地を貸して地上に他人の建物がある、すなわち、借地権が付いている土地です。
この場合は、自分の土地でありながら、自由に使うことはできず、地代収入しか得られないため、その価値は更地に比べて低くなります。
税務上は、底地のことを貸宅地といいます。

た行

【代償分割】(だいしょうぶんかつ)

遺産分割において、共同相続人のうち、ある者がその具体的相続分を超える額の遺産を現物で取得する代わりに、具体的相続分に満たない遺産しか相続しない他の相続人に対し、不足分相当額の債務を負担させる方法をいいます。
家庭裁判所で行う遺産分割審判の場合には、代償分割は「特別の事由」がある場合に限って認められることとされており、その特別の事由に該当する基準としては、「相続財産が農業資産その他の不動産であって細分化を不適当とするものであり、共同相続人間に代償金支払の方法によることにつき争いがなく、かつ、当該相続財産の評価額が概ね共同相続人間で一致していること、及び相続財産を承継する相続人に債務の支払能力がある場合に限る」(大阪高決昭和54年3月8日)とされています。
これに対し、相続人間で遺産分割協議を行う場合には、全員の合意があれば代償分割の方法を採ることに特に問題はありません。

【建付地】(たてつけち)

地上に自分の建物がある場合の土地、つまり、土地・建物が同一所有者の場合の建物の敷地となっている土地です。

【地役権】(ちえきけん)

自分の土地を便益を受けるために、他人の土地を使用する権利です。
便益を受ける地益権者の土地を要役地(ようえきち)、便益を与える他人の土地を承役地(しょうえきち)といいます。
地役権は要役地の便益のために存在する権利ですから、要役地を離れて地役権が独立に存在することはありません。すなわち、地役権は、要役地の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転し、または要役地について存する他の権利(賃借権、抵当権等)の目的となります。それゆえ、地役権を要役地から分離して譲渡したり、他の権利の目的とすることはできません。
地役権の代表例としては、通行のために他人の土地を使用する通行地役権があります。
地役権は、要役地所有者と承役地所有者との契約により設定します。期間は自由に決められ、永久とすることもできます。
通常は、地役権設定の対価が支払われますが、無償としても構いません。

【地上権】(ちじょうけん)

工作物や竹木を所有するために他人の土地を使用する権利です。
代表的な工作物は、建物ですが、そのほかに、トンネルや橋などがあります。
もっとも、実際には、土地を借りて建物を建てるときに地上権を設定する例は少なく、賃借権が利用されています。

【地積】(ちせき)

土地の面積のことで平方メートルで表します。
登記簿に記載されている地積は、実際の面積と一致しない場合があることに注意が必要です。

【地積測量図】(ちせきそくりょうず)

地積を測量した図面のことです。
地積測量図は、新たに土地の表題登記をするとき、分筆や地積更正の登記をするときなどに、面積の根拠を示すために作成されます。
地積測量図には、土地の性格な形状、隣地との位置関係、境界標の位置、地積およびその求積方法が表示されています。
地積測量図は正確であるため、土地の形状を確認するのに役立ちます。

【地目】(ちもく)

土地の用途をあらわすもので、法律で種類が定められています。
宅地・田・畑・山林・原野・雑種地・公衆用道路等があります。
地目を変更したときは、1か月以内に地目変更登記をすることが法律で義務づけられています。
もっとも、この規定が守られていないことがあり、登記上の地目変更登記をすることがあり、登記上の地目と現況は必ずしも一致しません。

【通行地役権】(つうこうちえきけん)

他人の土地(承役地)を自己の土地(要役地)の通行の用に供することのできる権利です。

【抵当権】(ていとうけん)

担保として不動産を、担保提供後も所有者に使用収益させながら、万が一、債務が弁済されないときは、競売にかけて売却し、その代金から他の債権者に先立って優先的に弁済を受ける権利です。
抵当権をつけた者を抵当権者、所有不動産を担保に差し入れて抵当権の対象とした者を抵当権設定者といいます。

【抵当権消滅請求】(ていとうけんしょうめつせいきゅう)

抵当権が設定されている不動産を取得した第三者(第三取得者といいます)がその不動産の価格を自分で見積もり、その金額を抵当権者に支払って、抵当権を消滅させる制度です。
平成15年の民法改正で、それまであった滌除(てきじょ)という制度に変わって設けられたものです。

【転抵当】(てんていとう)

抵当権者が、その抵当権をもって他の債権の担保とすることをいいます。
抵当権に転抵当権が設定されている場合、転抵当権に優先弁済権があり、また、原抵当権者は原抵当権を消滅させてはならない義務を負い、転抵当権の設定について原抵当権者の債務者への通知又は債務者の承諾がなされたときは、転抵当権の効力(原抵当権に対する拘束力)により、転抵当権者の承諾がない限り、原抵当権者が原抵当権の被担保債権の弁済を受けても転抵当権者に対抗することができません(民法377条)。

【登記完了証】(とうきかんりょうしょう)

平成17年3月施行の不動産登記法による新しい取扱いとして、登記が完了したときに、権利者・義務者双方に交付されるものです。
登記完了証には、受付年月日・受付番号、登記の目的、不動産の表示が記載されています。
登記完了証は、あくまでも登記が完了したことを通知する書類であり、権利証や登記識別情報のような重要な効力を持つものではありません。

【登記識別情報】(とうきしきべつじょうほう)

登記完了後、新たに登記名義人になった者に、登記名義人であることを証明する資料として、法務局が通知するものです。
従来の権利証に代わり、平成17年3月施行の不動産登記法により導入された制度です。それに伴い、権利証は廃止されました。
登記識別情報は、12桁の英数字の組合せで、暗証番号のようなものです。
この識別情報を知っていることで、本人であることの証明となるので、将来、その不動産に関する登記申請にあたり、本人確認のために登記識別情報を提供します。

【登録免許税】(とうろくめんきょぜい)

不動産の登記などを行うとき、国に納める税金です。
不動産の権利に関する登記および分筆・合筆等の登記申請をするときは、登録免許税を納めます。それ以外の表示に関する登記の申請には、登録免許税はかかりません。
課税方法には、定額課税と定率課税の2種類があり、定額課税は、不動産の個数を単位として税額を課すもので、抵当権抹消登記申請等に用います。
定率課税は、不動産の価額(抵当権設定のときは債権額)に登記の種類に応じた税率を掛けるもので、一般的にはこの方法を用います。
課税の基礎となる不動産の価額(課税標準)は、固定資産課税台帳に楼録された価額を用います。

【特別売却】(とくべつばいきゃく)

競争入札の方法によらず、設定した期間中(多くは2週間)に先着順で売却する方法です。
期間入札で売れなかった場合に限り、特別に採用される売却方法です。
買受可能価額は期間入札の場合と同額ですが、買受けは先着順なので、買受可能価額そのもので買い受けることができます。

な行

【内覧制度】(ないらんせいど)

競売不動産の買受希望者が、実際に不動産の内部を見られるようにする制度です。
競売不動産を占有する者の占有権限が、買受人に対抗できる場合は、占有者の同意がなければ内覧できません。

【二重開始決定】(にじゅうかいしけってい)

競売開始決定がされた不動産について、さらに競売の申立てがされたとき、執行裁判所が、既に開始決定のされている不動産について、重ねてする開始決定です。
二重開始決定を得ておくことにより、先行の申立てが取り下げられたり、取り消された場合でも、後行事件の開始決定に基づいて手続が当然続行されますし、先行事件が停止された場合でも、後行事件の続行決定を求めることができます。

【根抵当権】(ねていとうけん)

抵当権のうち、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するものをいいます。
通常の抵当権では、被担保債権が弁済によって消滅すると抵当権も消滅しますが、根抵当権では、被担保債権が確定していない間は、これが弁済によって消滅しても、根抵当権には影響がありません。

は行

【売却基準価格】(ばいきゃくきじゅんかかく)

不動産競売手続において、不動産の売却の額の基準となるべき価額であり、執行裁判所が選任した評価人の評価に基づいて執行裁判所が決定します。
買受人の申出の額は、売却基準価額からその10分の2に相当する額を控除する価額(買受可能価額)以上でなければなりません。
売却基準価額制度は、平成16年改正により、従来の最低売却価額制度を見直して新たに導入されたものです。

【倍率地域】(ばいりつちいき)

路線価のない地域のことをいいます。
市街地の形態をとらない農村集落地域では、路線価をつけません。
倍率地域内の土地価格は、固定資産税評価額に、国税局が定めた倍率を掛けて算出します。
この倍率を記載する表を評価倍率表といいます。

【筆界】(ひっかい)

一筆の土地の範囲を画する線のことです。

【筆界特定制度】(ひっかいとくていせいど)

隣地との筆界がはっきりしないときは、土地所有者の申請により、法務局が、専門家の意見をふまえて、現地における筆界を特定する行政上の制度で、平成18年1月から実施されています。

【評価人】(ひょうかにん)

不動産鑑定士等の専門的知識経験を有する者で、個々の競売事件において執行裁判所から選任されて不動産を評価するよう命じられ(民事執行法58条1項)、不動産の評価を行い、執行裁判所に評価書(民事執行法規則30条)を提出する人をいいます。

【付記登記】(ふきとうき)

以前になされた登記(これを主登記といいます。)の内容を、追加訂正するための登記です。
コンピュータ様式の場合は、主登記のすぐ後に割り込んで記載されます。

【物件明細書】(ぶっけんめいさいしょ)

記録上表れている事実とそれに基づく法律判断に関して、執行裁判所の裁判所書記官の認識を記載した書面で、その写しを執行裁判所に備え置いて一般の閲覧に供することによって、買受希望者に対し、当該売却物件の権利関係に影響を及ぼすような重大な情報を提供するものです。

【分筆】(ぶんぴつ)

1筆の土地を2筆以上に分けることです。
例えば、「40番」の土地を分筆すると、「40番1」と「40番2」のように記載されることになります。

ま行

【抹消登記】(まっしょうとうき)

記載されている登記を消滅させるための登記です。
例えば、金銭を借りて抵当権設定登記をしたあと、借金を返済したときは、抵当権抹消登記をします。

や行

ら行

【路線価】(ろせんか)

相続税や贈与税申告の際の土地評価の基準とするために、毎年1月1日時点の価格を決定し、7月初旬に発表します。
路線価は、公示価格の8割を目安に設定されています。
路線価は、ウェブ上に公開されています。

【ローン条項】(ろーんじょうこう)

不動産の売買において、購入融資が受けられない場合における買主側の解除権を定める条項をいいます。
買主が売買契約を解除すると、支払った手付金は没収されるのが原則ですが、この原則に対する救済措置として契約を白紙に戻し、かつ、手付金を返還するという取り決めを行います。
実務においては、ローン条項による契約解除を無制限には認めず、契約締結時に融資申込銀行を特定し、かつ、契約解除可能な期限を限定します。

わ行